广州天河区二手房过户纠纷代理律师 鑫霆 合同无效律师

微信公众号搜索：邹强团队  

房屋买卖合同签订后，一方以未办理房屋产权变更登记为由主张合同无效，能否成立？

我国《物权法》*15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”由此可见，对于房屋买卖双方当事人来说，双方只要签订了合同，是否到登记机关办理登记，不影响合同的效力。除非当事人在合同中约定合同生效的时间或其他条款，否则，自合同成立时生效。所以，不能因未办理变更登记，而主张合同无效。

【基本案情】张某某与未某某系夫妻关系。张某某与某置业公司于2014年达成307号房屋认购意向，约定认购房屋面积为70.48平方米，总价为2013712元，并确定首付款为1013712元，贷款1000000元。后未某某向济南某置业公司付款1013712元。某置业公司主张向张某某邮寄了《签约邀请函》和《解除**购买权通知函》，在要求张某某签署正式的商品房买卖合同无果后，通知张某某解除其**购买权。张某某主张某置业公司并未按照其留存的地址邮寄，并主张**收到某置业公司邮寄的上述材料。现某置业公司将涉案房屋另行出售，张某某要求返还已付购房款、利息并赔偿损失1013712元。

*经审理认为，张某某与某置业公司虽未签订商品房买卖合同，但是双方对于当事人名称、商品房的基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式等进行了确认，济南某置业公司亦按照双方约定收取购房款，故张某某与济南某置业公司之间成立商品房买卖合同关系。济南某置业公司明确认可涉案房屋已经另行出售，无法继续履行合同，根据《较高人民*关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》*八条的规定，判令济南某置业公司应当返还张某某已经支付的购房款、购房款利息并赔偿不**过已付购房款一倍的损失。

一是双方未签订书面买卖合同或仅签订了购房意向书，是否成立房屋买卖合同关系。《较高人民*关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》*五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》*十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

《较高人民*关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》*15条规定：“根据《合同法》*九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。

对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”由此可见，房屋的买受人迟延交付房款的，出卖人可以先予催告，要求其履行合同，支付购房款，如果买受人在催告后3个月的合理期限内仍不支付，那么，出卖人可以请求解除合同。此外，解除权有一定的行使期限。

广东鑫霆律师事务所**律师团队是广东鑫霆律师事务所专业房产律师团队，团队律师均名校毕业，执业经验丰富。邹强律师团队25年执业经验，专业代理房产买卖合同、承包合同、运输合同、二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，征地拆迁补偿纠纷及商铺租赁纠纷案件，多年来累积了丰富的执业经验及办案技巧。25年的执业精神赢得了当事人的充分信赖。