广州越秀区合同法纠纷代理律师 违约金咨询律师

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广州鑫霆律师事务所专业代理 定金纠纷、房屋买卖合同违约金纠纷、因逾期交房、逾期过户、房屋面积缩水、房屋质量问题而追究其违约责任纠纷、一房多卖纠纷、二手房买卖纠纷，房屋租赁合同纠纷，离婚继承房产分割纠纷等等。

在二手房交易中，房屋中介为了保护自己的权益通常会作出如下违约条款：本协议签订后，卖方、买方双方任何一方擅自违反本协议书不签订房地产买卖合同的，则违约一方须向中介公司支付总房款X%的违约金。

然而上述违约金条款是否有效？

在**实践中有两种截然不同的观点：

一种观点认为，该违约金条款是属于格式条款，且该条款加重了对方当事人的责任、排除对方当事人主要权利，因此无效。

另一种观点认为，该条款是为**中介方的合法权益而设立的，并未排除买方或卖方的主要权利，加重买方或卖方的责任，且系各方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的规定，故应认定为有效。

《*人民共和国合同法》（下称《合同法》）*114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民*或者仲裁机构予以增加；

约定的违约金过分**造成的损失的，当事人可以请求人民*或者仲裁机构予以适当减少。”“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

买卖双方违约一般都通过定金罚则来进行约束。对于中介方的损失，《合同法》*四百二十七条规定：居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

中介方在没有促成合同成立的情况下，仍可请求支付从事居间活动所支出的必要费用。若然违约一方在支付中介方必要费用的基础上，又要承担违约金，则是对同一违约事实同时适用了违约金和损失赔偿，那么赔偿的数额将**过实际损失，此时的违约责任则具有惩罚性，不符合“补偿性为主，惩罚性为辅”原则。

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