广州天河*房屋预售合同纠纷律师 鑫霆房地产律师

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案例：

原告（买家）刘女士与被告（卖方）罗女士于去年12月签订《房屋转让合同书》，约定转让成交价为人民币270万元。原告向被告支付了定金人民币5万元，并且在合同中约定，如卖方逾期履行义务**过5个工作日，买方可解除合同并“选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金”。到了2015年2月，原告刘女士已经得到了银行的《二手楼贷款承诺书》，在敦促被告罗女士办理过户手续时，却遭到了罗女士的拒绝。于是，双方闹上了法庭，原告刘女士要求被告罗女士支付违约金54万元并返还定金5万元。罗湖*认为，原告依约支付定金、办理首期款监管并取得贷款承诺函后，被告未能依约协助办理房产过户，构成违约，应当承担违约责任。故判决被告向原告支付违约金54万元并返还购房定金5万元。

*法官认为：

相比房价上涨，违约金的处罚力度较弱是违约大增的主要原因。目前深圳房屋交易市场通用的二手房买卖合同格式文本，约定的违约条款一般为双倍返还定金或者支付转让成交价20%的违约金。相比于大幅增长的房价而言，违约金赔偿的惩罚力度较小，少数卖方不惜向买方赔偿房价总额20%的违约金以求解除合同，从而达到另行高价出售房产的目的。买方却认为补偿款难以弥补卖方违约所带来的损失，诉至*要求继续履行房屋买卖合同；

*法官建议，要探索以房屋实际涨幅为限计算损失金额的裁判标准，加大对不诚信行为的惩罚力度。首先，应根据二手房买卖纠纷的起因背景、双方为履行合同所付出的代价、一方违约造成对方的实际损失等因素综合考虑，探索合同继续履行、以房屋实际涨幅为限计算损失金额等裁判标准。其次，对于卖方“一房多卖”、签约后坐地起价拒不配合交易坚决抵制，对于中介行业唆使或操纵返价等行为重拳打击，探索将不诚信行为和个人纳入征信体系，增加违约成本，维护合理合法的市场交易秩序，维护合同各方当事人的合法权益。

律所简介：广东鑫霆律师事务所**主任：邹强律师，1992年全日制中国良好着名政*校法学硕士毕业，执业经验丰富。兼金融经济师、注册税务师、会计师资格资质，复合型、*房地产律师，着名婚姻法律师、合同法律师。至今已有25年执业经验，多次接受《电脑报》、《广州日报》、《南方都市报》等媒体采访；担任多家大型公**律顾问，专业功底扎实、工作态度认真。