广州着名房屋买卖合同裁判文书 鑫霆 黄埔区房产律师

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私自出卖夫妻共有房产，房屋买卖合同有法律效力吗？

案例：  钱某与李某2015年12月签订房屋买卖合同一份，约定钱某将与妻子林某共有的房屋出售给李某，但是合同上卖方处仅有钱某一方的签名，买房人要求钱某与妻子林某共同协助办理房屋过户手续，遭到拒**，李某起诉到*要求解除合同，并由钱某来承担违约责任。

*经审理后认为，出卖人无权处分房屋，不影响房屋买卖合同的效力。因此，本案中钱某与李某签订的房屋买卖合同应当认定为有效。但因为房屋的共有人,应当由出卖人钱某承担相应的违约责任，但是购房人李某在购房时明知涉案房屋为钱某与林某的夫妻共同财产，未要求钱某出示其配偶及共有人同意售房的文件，因此对合同无法履行也存在一定的过错，据此*判决由钱某承担主要责任，赔偿大部分损失，李某也应当自行负担部分损失。

案例：曹女士看中了一套价值400多万的房子，与房东杨某签订了定金合同，支付了10万元的定金，并承诺1个月之内支付首付款200万元，贷款审批通过后进行过户手续。为抓紧凑齐首付款，曹女士委托中介低价出售自己现有的一套小户型住宅。没过几天，中介经纪人带了一对张姓夫妻来看房，洽谈很顺利，双方以200万元的价格签订了定金合同。

在签订转让合同时，买家张某打起了感情牌：“能不能转让合同只签120万，赚钱不容易，这样操作可以少缴纳好几万元的税费。”曹女士一开始不同意，觉得转让合同签120万元没**，万一买家反悔怎么办？这时，买家张某信誓旦旦保证：“没问题的，我们再签一个200万元的补充协议，你的房款不会受任何影响。”曹女士有点懵，半推半就之下就签署下了“阴阳合同”！

原来买家张某支付了120万元的购房款之后与曹女士一起办理了产权过户，曹女士一直催问张某80万元余款。可张某一直找理由拖延，最后发了一条微信说：“我已支付全部房款。”之后，人就杳无音讯了。曹女士万分心急，自己签了定金合同要买的房子马上要付首付款，如付不出，10万定金将打水漂。于是，曹女士联系中介，中介表示也联系不上人，只能尽量帮忙找找，并建议拿补充协议去*起诉买家张某。可是，曹女士联系张某一直提示手机号码不存在。曹女士联系律师，律师表示可以民事诉讼。

但是，另一边，曹女士因不能按约支付自己心仪房屋的首付款，造成违约，将承担违约责任。签了“阴阳合同”，且不说曹女士承受了较大的心理压力，就经济损失上来看，房子没买成失去了机会成本，赔了违约金；自住的房子成了别人的却没有拿到应有的价款，还得请律师打官司。

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