广州白云区按揭房合同纠纷律师 鑫霆 二手房过户律师

在商品房按揭纠纷中，涉及的基本合同关系一般有四个。即购房者与开发商之间的商品房买卖关系，购房者与按揭银行之间的借款合同关系、购房者与按揭银行之间的以商品房“楼花”或现楼为抵押物的抵押合同关系、开发商与按揭银行之间以保证、回购等具体条款加以确定的保证合同关系。

在这四个合同相互之间的关系中，对于抵押合同、保证合同是借款合同的从合同没有争议。但对于借款合同是否为购房合同的从合同，实务中从在不同的认识。有观点认为借款合同是购房合同的从合同，不具有独立性，因购房合同的变更、消灭而变更消灭。笔者认为该种观点值得商榷。

根据民法的基本原理，从合同的存在需以主合同的存在为前提。虽然借款合同与购房合同存在着密切的关系，借款合同中的物的担保的标的物与购房合同的标的物具有同一性，按揭贷款也用于支付购房合同的价款。但是借款合同与购房合同是两个完全独立的合同，借款合同并不以购房合同的存在为前提，其不是购房合同的从合同，借款合同不会因为购房合同的消灭而消灭。

《合同法》*91条规定，合同的权利义务关系因合同债务已经按照约定履行而终止。在购房者按照约定将首付款及按揭贷款支付给开发商，开发商依照约定为购房者交付房子并办理产权过户手续后，购房合同的权利义务归于消灭。但借款合同却不会因此而消灭，其权利义务关系直至购房者还清所有按揭贷款时才归于消灭。购房合同的无效和可撤销也不会必然导致借款合同的无效和可撤销。虽然在实践中，购房合同无效、撤销、或解除后，按揭银行往往都会要求购房者解除借款合同，主要是考虑购房者还贷能力和资信下降。相反，如果购房者提供了其他担保或资信并未下降，按揭银行认为不影响资金安全，也不会必然要求解除借款合同。因此购房合同和借款合同不是主从关系，它们是有一定联系但相互独立的合同。

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有独立请求权*三人有权向*提出诉讼请求和事实理由，成为当事人，在诉讼中的地位相当于原告，以本诉中的原告和被告作为被告。他是不同意原告的主张，也不同意被告的主张。为了维护自己的合法权益，有独立请求权的*三人是以独立的实体权利人的资格，向人民*提起了一个新的诉讼。在按揭纠纷中，当购房者起诉开发商要求确认购房合同无效或者解除购房合同，并退还购房款本息时。由于按揭银行基于与购房者之间的抵押合同关系，对该标的物享有**受偿的权利。其可以主张独立的请求权，属于有独立请求权的*三人，按揭银行可以自行决定是否参加诉讼。