购买二手房需要注意哪些问题 广州白云区二手房纠纷律师

拆迁安置房可以买吗？

安置房 是国家对被征收土地、房屋的所有权人、使用权人给予的补偿方式之一，安置房指标是获得安置房的资格。该指标是否能够转让，不能一概而论，取决于该安置房的性质和是否附有权利的限制。

可以分为两大类。

第一类是对本属国有土地上房屋进行拆迁的安置房。

对于原属国有土地上的房屋，在原房屋的所有人对原房屋具有处分权的情形，其因该房屋被拆迁而获得的安置房及安置房指标均属于一种财产性的权利，可以转让，在双方当事人就安置房或安置房指标转让事宜协商一致、签订合同的情况下，该转让合同系基于当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。必须指出的是，此类合同有效不等于此类转让行为没有法律风险。

第二类是国家征收农村宅基地而补偿的安置房。

《*人民共和国土地管理法》*八条*二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”宅基地属于农民集体所有，农民的宅基地使用权来源于集体经济组织的分配，非该集体经济组织的成员不能获得该集体经济组织分配的宅基地。农民因宅基地被征收而获得安置房或安置房指标，是农民因失去宅基地而获得的相应补偿，仍然具有专属性质，即其性质不因“地”换成了“房”而改变，仍应遵照上述法律规定执行，相应买卖合同无效。

二手房有哪些风险跟陷阱？

与期房交易相比，二手房交易具有手续复杂、风险大等特点，在二手房买卖过程中，由于种种原因，买卖双方大多难以*自完成交易。因此，需要依靠专业的房地产中介公司提供居间服务，以保证交易的完成。但目前的二手房中介服务往往又是良莠不齐、陷阱重重，作为交易双方如何才能避开纷繁复杂的陷阱顺利的买卖二手房？

在房屋买卖居间服务过程中，经纪人往往会采用“背靠背”的谈判交易方式，将买卖双方隔开谈判，并由其居间传递信息。通过这种方式，房产中介公司一方面可以避免买卖双方自行交易，另一方面可以在**时间获取双方交易信息，借助于这一优势地位，经纪人为了尽快促成买卖双方订立房屋买卖协议，赚取佣金，往往会通过隐瞒重要事实恶意促成交易。这一居间服务过程中，经纪人隐瞒的事实通常包括：

隐瞒房屋产权信息、抵押登记信息、贷款信息、**查封信息、他项权信息、房屋被他人承租信息、以及双方要求的交房时间、付款方式、过户时间、税费承担等信息。交易双方基于房产中介方隐瞒该重要事实而订立的《房屋买卖协议》，不仅可能造成协议签订后无法履行，还可能给买卖双方造成不必要的损失。

签订房屋买卖协议后，房产中介公司通常会暂扣卖方的房产证，并要求买方支付一定数额的定金。如果买卖双方试图终止协议，房产中介公司则会以扣留产权证、收取定金不退还等事由强迫买卖双方继续交易。如果买卖双方坚持终止协议，房产中介公司还会以此为由强迫买卖双方签订《居间服务终止申请书》，并要求买卖双方自认违约。但买卖双方在自认违约后，中介不仅不会退还房产证和定金，反而还会以买卖双方违约为由提起诉讼索要居间服务佣金。

有的房产中介公司向卖方承诺可以在较短时间内、一定的价格范围内完成交易，诱骗卖方与之签订房屋少见委托协议。但协议签订后，房产中介公司却迟迟无法完成交易，而这段时间内房价出现了大幅上涨，卖方希望房产中介公司以实时价格尽快完成交易时，房产中介公司却以卖方签订房屋少见委托协议为由，拒绝卖方的要求或拒绝终止居间服务，并要求卖方不得另行委托其他房产中介公司出售房屋，不但剥夺了卖方的自主交易权，还侵害了卖方本可以享有的经济利益。

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