买到抵押的二手房不能过户怎么办 广州房地产律师

案例：  陈某想买房，在中介张某处发现李某欲出售的房屋正合他意，经过多次商谈，双方签订了售房定金协议和售房协议，声明陈某已对此房产充分了解，自愿以49万元购买，陈某向李某交首付款20万元，剩余部分一周后付清，如违约，违约方向对方赔付房屋总售价20%的违约金。

协议签订后，陈某如约交付了20万**付款，然而就在陈某处理了自己其他房产取得款项准备交付该房尾款时,李某这才说出了房子用作公积金贷款抵押的事实，并要求在陈某交全款以后自己仍用这套房子贷款并抵押。对此，陈某将李某诉至*，请求依法判决李某返还其20万元购楼款并赔偿违约金。

在案件审理过程中，李某辩称自己没有违约，在商谈过程中已出示过购房合同，并且协议也声明了陈某已对此房产充分了解。而陈某则称自己对房屋为抵押物并不知情，在准备交付尾款时被告才提出的，中介张某也证实此说法。

*经审理认为，李某隐瞒涉案房产有贷款和抵押的行为违反了诚实信用原则，增加了陈某的购房风险，损害了陈某的权益。同时，李某与公积金管中心签订合同明确约定，未经公积金管理中心书面同意不得出租、变卖、重复抵押、抵偿债务、馈赠等，而且该房产至今没有办理产权登记，造成涉案房屋产权不清晰，所以该二人签订的售房协议依法应当予以解除。因被告违约，根据售房协议被告应向原告支付房屋售价20%的违约金9.8万元，*认为陈某只给付了首付款20万，余款并未交付，违约金应以陈某已交付的20万的20%计算为宜。最后，*判决解除陈某和李某订立的《售房协议》，李某返还陈某已交首付20万元，并支付违约金4万元。

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生活中，转让被抵押的房屋是房地产交易中非常典型的。卖方转让被抵押的房屋并签订房屋买卖合同的，应告知抵押权人（如银行），并告知买方房屋已抵押的情况。如果卖方未经抵押权人（如银行）同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力，即合同应认定有效。但应注意的是，即使买卖被抵押的房屋合同认定有效，但只要抵押权未解除，房屋就不能办理过户手续。如果卖方未告知买方房屋已经抵押或者卖方在合同约定的履行期限届满时仍未按约定解押，致使买方无法办理房屋所有权转移登记的，买方可向*起诉请求解除合同，并要求卖方承担相应违约责任。

广东鑫霆律师事务所**律师团队是广东鑫霆律师事务所专业房产律师团队，团队律师均名校毕业，执业经验丰富。邹强律师团队25年执业经验，专业代理房产买卖合同、承包合同、运输合同、二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，征地拆迁补偿纠纷及商铺租赁纠纷案件，多年来累积了丰富的执业经验及办案技巧。25年的执业精神赢得了当事人的充分信赖。