广州海珠区萝岗区房屋所有权纠纷代理律师 鑫霆

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【基本案情】

2008年3月29日，劳某与**公司签订《客房使用权出让和委托经营合同》一份，合同约定：1、劳某向**公司购买五套双标客房二十年使用权，预先支付50万元(每套10万元)。到期后，**公司归还劳某本金50万元;2、劳某将上述购买的使用权客房五套委托**公司经营，期限二十年，从2008年3月29日起至2028年3月28日止;3、**公司支付劳某按每套每年2万元的**。同时，**公司给予劳某每套每年20天的免费入住权，若劳某未住，按山庄年平均房价拆成金额每年结算;……9、**公司逾期支付**，按100元/天支付违约金。**时二个月后劳某有权取消合同，并要求归还本金50万元等。合同签订后，劳某按约支付50万元款项，**公司也支付了**年度的**10万元，但*二年度的**经劳某多次催付，**公司未履行。劳某向*提诉讼，请求判令解除合同，归还本金并支付**及违约金等。

*审理认为：从本案的《客房使用权出让和委托经营合同》内容看，虽形式上劳某支付100000元购买**公司每套双标客房二十年的使用权，并将客房使用权委托**公司经营二十年，由**公司每年支付“**”20000元，但**公司需二十年期满后返还劳某“本金”100000元，故该权利义务的约定实际属于借款合同关系，应按法律关于借款合同的规定进行处理，但当事人之间关于权利、义务及违约责任的约定可以作为参照。劳某主张已向**公司支付了500000元，并提供了**公司于2008年3月29日出具的收据五份，故劳某已经履行合同项下的义务。

因**公司未依约支付*二年度的**共100000元，劳某要求依照《客房使用权出让和委托经营合同》*九条的约定解除合同，符合双方签订的合同约定和相关法律的规定，予以支持。对于解约后，**公司应当承担的法律责任，参照双方的《客房使用权出让和委托经营合同》*九条的解约条款的相关约定，即“劳某在解除合同后，**公司应当返还本金，并支付违约金”。违约金的计算以中国人民银行公布的同期同档次贷款年利率5.31%四倍为限。对劳某要求**公司支付*二年度**、每年每套免费入住的折价费等其他诉讼请求，不予支持。据此，判决：一、解除双方于2008年3月29日签订的五份《客房使用权出让和委托经营合同》;二、**公司于本判决生效之日起十日内返还劳某500000元，支付违约金79060元，合计人民币579060元;三、驳回劳某其他诉讼请求。劳某不服一审判决，提起上诉。

审查案涉合同约定之内容，劳某以获取未来收益为目的向**公司支付一定的款项，而**公司则负有到期返还该款项的合同义务，故该合同应视为劳某与**公司之间的融资行为，劳某对自身行为的投资属性亦无异议。依据案涉合同之约定，劳某可获取的未来收益包括每年的**以及免费客房服务等内容，现劳某确认免费客房实际无法使用且其已经与**公司协商将该项合同内容转化为货币形式，劳某于本案中的诉讼请求亦基于该些事实，案涉合同虽非《*人民共和国合同法》明文规定的合同，但其法律属性较接近贷款合同，可以参照适用现行法律体系中关于借款合同的相应规定。

因劳某已按约向**公司支付了50万元，而**公司未能举证证明其已经于2010年3月29日起一周内将合同约定的**10万元支付给劳某，且该未能支付的时间已经**过合同约定期限二个月，故双方约定的合同解除条件已经成就，劳某可以解除案涉合同，原审*的该认定无误。合同解除后，**公司违约责任的承担应当以中国人民银行公布的同期同档次贷款年利率5.31%四倍为依据并结合劳某所给付资金的实际使用时间进行计算。原审判决事实认定清楚、实体处理并无不当。据此判决：驳回上诉，维持原判。

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