广州天河区专业买卖合同纠纷律师 鑫霆

案例：  2000年10月18日，高淑珍与张宏利签订买卖协议，约定高淑珍将其名下位于南街村的案涉房屋出卖给张宏利，价款为10万元，该房屋占地性质为集体土地。

2006年4月5日，张宏利又将案涉房屋出卖给侯。经查，侯及其家人的户籍于2003年7月迁至南街村，侯支付全部房款后居住该房屋至今。2010年，高淑珍将张宏利诉至*，要求确认其与张宏利签订的买卖协议无效，该案经*审理较终判决支了高淑珍的诉讼请求。2015年7月，高淑珍再次向*起诉，要求确认张宏利与侯签订的房屋买卖协议无效。

*一审认为，虽然侯及其家人的户籍已于2003年7月迁至南街村，但经*调查，1982年前户口迁入南街村的村民才属于南街村集体经济组织成员，因此，认定侯自签订合同之日起至今均非南街村集体经济组织成员，判决张宏利与侯签订的房屋买卖协议无效。

侯上诉至中院，*二审判决驳回上诉，维持原判。

1、一般来说，不同集体经济组织的农村村民之间的房屋买卖合同会被认定为无效合同，而由于当前我国法律尚未对“农村集体经济组织成员”的迁入政策或法定程序给出具体统一的解释，各地农村集体经济组织成员身份认定依然受当地乡规民约、传统观念和历史习惯等因素影响，存在较大差异，因此村民在购买其他集体经济组织成员的房屋时应当充分了解该村对农村集体经济组织成员身份认定的相关规定。

2、不同集体经济组织的农村村民之间的房屋买卖合同在特殊情况下也会被认定有效，主要是以下两种情形：一是虽然买房人签订房屋买卖合同时非该集体经济的成员，但后来取得该集体经济组织成员资格，一般认定合同有效；二是买房人虽非该集体经济组织成员，但其配偶属于该集体经济组织成员，一般认定合同有效，这种情况下转让行为一般应得到村集体同意。

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本院经审查认为：本案诉争的房屋之前由被申请人高淑珍出卖给张宏利，而后张宏利又出卖给申请人侯。高淑珍与张宏利之间签订的《买卖协议》经（2010）xx初字*xx号判决确认无效。本案原审认定，依据《人民共和国合同法》及相关法律规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非集体经济组织成员无权取得或者变相取得。张宏利非本集体经济组织成员，因此张宏利与侯签订的房屋买卖协议无效。侯称其户籍于2003年7月7日自xx区xx村迁到xx村，其本人及妻子、子女户籍均登记在争议院落并在争议院落居住，称其属于xx村村民，且为农民，有权利购买10号院。但是xx村委会出具的明以及城关街道办事处出具的明中均明确载明，侯及家属均不是xx村集体经济组织成员。经原审*向南街村村委会调查，xx村村委会称1982年前户口迁入xx村的属于xx村集体经济组织成员，侯及家人的户口均系1982年后迁入南街村，故侯及家人不属于xx村集体经济组织成员，亦不享受xx村集体经济组织成员过年过节的分红、福利等待遇。在上述调查的基础上原审认定侯非xx村集体经济组织成员无不当之处，并据此确认张宏利与侯签订的房屋买卖协议无效也无不妥。