广州黄埔房产律师 合同约定不能退房，开发商违约怎么办

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案例：2013年7月，周某与某置业公司签订了两份商品房买卖合同，约定周某购买该置业公司开发的2套商品房，总价款为人民币340多万元。合同约定了交房期限、交房标准、期限等情况，同时还约定了周某在因置业公司的原因导致其不能在规定的期限内取得房地产权属证书的情况下不退房。

但是，在周某足额付清购房款后，置业公司未将符合交房标准的房屋按约定期限交付房屋。2015年12月，周某诉至*要求解除商品房买卖合同并返还购房款，另要求给付逾期交房违约金及逾期违约金并赔偿已付购房款一倍的损失。原被告签订的商品房买卖合同是否应当予以解除、商品房买卖合同约定的违约金是否应当予以调整、被告是否应当赔偿已付购房款一倍的损失成为本案的争议焦点。

*经过审理认为，本案中，原告按期足额缴纳购房款，被告在收取原告周某购房款后应当按商品房买卖合同约定于2013年12月31日前向原告交付经验收合格的房屋，并应当于2014年9月18日前协助周某办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。被告存在逾期交房和逾期的违约行为。

虽然原、被告签订的合同中存在周某不退房的约定，但根据《较高人民*关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》*十九条：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》*三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后**过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

该约定了周某作为买受人享有的法定解除权，同时减轻甚至免除了被告作为房地产开发商所应承担的法定义务和责任，故上述约定不能排除和否定周某依据**解释的规定所享有的法定解除权。截至原告周某起诉之日即2015年12月，商品房买卖合同所约定的办理房屋所有权登记的期限届满后均已**过一年，由于被告置业公司逾期交房和逾期的违约行为，导致原告周某无法办理房屋所有权登记，故原告周某要求解除商品房买卖合同并要求被告置业公司返还已付购房款人民币340多万元的诉讼请求，符合法律规定，应当予以支持。

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