夫妻一方擅自出售共有房产而签订的合同有法律效力吗 鑫霆

夫妻一方擅自出售共有房产而签订的合同有法律效力吗？

在夫妻关系存续期间取得的房产原则上作为夫妻共同财产。依据《物权法》**百零三条法人规定：共有人具有家庭关系的情况下，除共有人约定为按份共有的，原则上为共同共有。

在李某南诉何某某、何良某房屋买卖合同纠纷案中认为：夫妻一方擅自将夫妻共同共有的房屋转让给他人，所签订的房屋买卖合同无效，房屋尚未办理所有权变更登记，买受人不构成善意取得。

**实践中普遍认为，夫妻关系存续期间取得的房屋，虽然所有权登记在一方名下，但是仍然属于夫妻共同共有的财产。登记一方未经另一方同意，擅自将房屋转让给他人，是无权处分的行为，如果得不到另一方的追认，所签订的房屋转让合同就是无效合同。

但依据《较高人民*买卖合同**解释》*三条 ：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民*不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民*应予支持。由此可见，无权处分已经不能再成为买卖合同无效的依据。

*已经生效案例证明：夫妻一方擅自处分共同所有房屋，构成无权处分的合同有效。

1、夫妻一方擅自处分共同所有房屋，构成无权处分，合同有效。

裁判要旨：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民*不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民*应予支持”。根据该**解释*三条的规定，无权处分合同应为有效。

2、夫妻一方擅卖房产被认定违约，买受人可诉请赔偿。

裁判要旨：夫妻一方无权处分房产被认定违约，善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。计算房屋差价损失时，应综合考虑出卖人可预见程度和买受人对诉讼结果合理预期，以不同意一方配偶到庭作出拒绝转让房屋之表示的时间为节点计算房屋差价损失。

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