广州白云区小产权房买卖纠纷代理律师 鑫霆专业二手房确权律师

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相较于普通的条约纠纷案件，二手房交易触及出售房屋核验、买受人资历核验、出售房屋解押、房屋网签、公积金或贸易贷款、缴税过户、房屋交付等多个流程，触及中介公司、银行、公积金办理*、地税、不动产登记*等多个部分。因而在案件审理流程中，不只要审理条约中商定的条款，并且还要全面理解各个关键的前后衔接以及条约履行流程中交易双方的附随责任，这也给案件审理添加了不小的难度。

比如，房屋交易条约中，仅笼统地商定出卖方具有帮忙买方办理贷款责任，依据行业标准，出卖方该当帮忙的有房屋评价、贷款初审、面签等多个流程；条约中普通对办理网签的详细方法不做商定，但在实际履行流程中，若双方接纳的是自行成交版条约则需求双方同时去*办理，假如接纳掮客成交版条约则只需求委托中介公司即可办理。

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房屋交易条约的履行需求交易双方共同办理种种手续，而条约中并非对全部手续都商定完备，关于条约中没有商定的手续，交易双方大多通过中介机构或许自行电话联络，因此案件审理中交易双方大多举出灌音、微信截图等证据来证明买卖流程。电话、微信成为当下人们通讯联结的紧张方法，但关于一些新型证据方式的认定还存在好多题目。

一方面，灌音、微信记载的真实性判别困难，灌音较***剪辑、截取等技能花招改动内容或许说话的完整性，当事人对此有贰言时只能通过判定程序处理，延伸了诉讼限期。另一方面，微信号码和昵称能够随时变更，不具有实名认证功用，仅凭谈天记载上表现的昵称无法判别微信谈天记载的真实性，为审讯带来困难。

案例：  2015年3月1日，韩老师和张密斯签署了房屋交易条约，商定韩老师购置张密斯位于西城区广安门外大街一处房屋，面积43平米，总价174万元。该房屋是2013年张密斯通过按揭方法购得，房屋抵押给光大银行乞贷115万元。由于张密斯未还清乞贷，抵押权未清除。韩老师明白相干状况，条约中也做了相干商定，商定张密斯在签署条约后10个工作日内办理提早还款手续。韩老师向张密斯**支付了120万元购房款，但张密斯迟迟不办理解除抵押手续。在买卖流程中，因张密斯尚有其他纠纷，该房屋被*查封，导致无法持续买卖。韩老师诉至我院要求张密斯按照条约支付违约金。

建立抵押权的房屋在买卖之前普通应先排除抵押。本案中双方对排除抵押的商定没有题目，但是张密斯并未按照商定办理银行还款，导致条约没有办法持续履行，张密斯该当承当违约责任。因此，良好我院讯断张密斯支付违约金。

在二手房交易条约履行流程中，经常会有买卖房屋存在抵押的状况，假如要进行买卖起首要排除抵押，此时购房者要明确，假如在排除抵押的流程中卖房人因种种缘由不解抵押，都将间接影响下一步条约的履行。因此，在购置房屋中要慎重购置抵押房屋。如要购置抵押房，肯定要妥善签署条约，督促卖房人解押，防备不测状况发作。