广州白云区小产权房买卖纠纷律师 鑫霆房地产二手房律师

邹强主任律师团队咨询电话: 微信咨询号：2396684142

案例：

2010 年1月，某村村民阴女士与某单位科员朱先生签订《房屋买卖协议》，将自己的一套小产权房以45万元出售给朱先生。签约前，朱先生已经知道该房屋是小产权房，因为小产权房价格比商品房价格有明显优势，才选择购买用于自己使用。签订协议并支付房款后，朱先生与村委会也签署了入住协议，完成了房屋交付并实际使用。此后，房价不断上涨。2013年10月，阴女士认为其与朱先生签订的协议违反国家关于“小产权房禁售”的规定，协议属于无效合同，于是到*起诉买房人朱先生，请求*判令双方合同无效。朱先生提出，阴女士的诉讼已过2年的诉讼时效，*应予驳回诉讼请求。最后*判决房屋买卖合同有效，诉讼时效抗辩不成立。

广东鑫霆律师事务所地址：广州市越秀区农林下路81号新裕大厦25楼25A室；地铁：区庄站B2出口；

小产权房买卖合同的法律效力问题裁判尺度并未统一，但通过大量案例统计来看，基本以判决无效为原则，有效为例外。作为一名律师，当事人有可能是买方也有可能是卖方，怎么在现有法律框架和审判实践现状下较大程度维护自己当事人合法权益；假设当事人是合同卖方，应依据以下法律法规发表认定小产权房买卖合同无效代理意见：

有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者*三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

从买卖双方不同角度来代理案件基本思路的法律依据，具体案件还要具体问题具体分析。从笔者办案经验来看，买方相对处于不利的处境，律师代理办案难度较大，所以为避免自己遭受损失小产权房还是谨慎购买。当然，即使小产权房买卖合同被认定无效，买方也可根据《合同法》*58条之规定要求卖方赔偿直接损失（如装修、添附等费用）和信赖利益（如因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失）以较大可能弥补自己的损失。

  在当前**审判实践中，农村集体组织成员之间的小产权房买卖流转行为基本统一认定为有效，但关于集体组织成员与集体组织以外成员、城镇居民为合同主体的小产权房买卖合同（包括互换，以租代买）效力方面还没有具体法律加以规定，现阶段各地*对于有关小产权房买卖案件的处理也不尽相同，有的*为了规避小产权房问题，甚至内部发文对买卖小产权房引起的纠纷不予立案（广东）。