广州番禺区房地产纠纷律师 鑫霆 买卖合同律师

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【案件经过】

在本案中，陈某、梁某诉称：2015年5月17日，原告与两位被告签订《购买合同》，约定：甲方以405万元的价格将案涉房屋出售给乙方；房款分三期支付，2015年7月30日支付**期款项110万元作为定金，假如乙方违约定金是不可退的，如甲方违约的定金是双倍返还给乙方，2015年8月30日支付*二期款项100万元，2015年11月30日支付*三期款项195万元；

最后一期乙方付完钱后甲方协助乙方交易所办理过户手续；房屋过户的一切费用由乙方负责；其中在2015年5月25日付5万元；等内容。2015年6月22日，陈某和邓某签订《关于购买合同的付款时间更改》，将**期更改为在2015年8月30日支付100万元，*二期更改为在2016年1月15日前支付305万元，过户费用更改为甲、乙双方各负担一半。同日，邓某向陈某出具《借据》，载明于2015年6月22日向陈应东借款20万元，并承诺于2015年12月30日还款。陈某、梁某主张《借据》载明的20万元借款即刘付某、邓某支付购买案涉房屋的定金。

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  2015年9月21日，陈某、梁某与邓某签订《解除协议》，载明甲方与刘付某于2015年5月17日签订了《购房合同》，约定由刘付某购买案涉房屋，总价款为410万元，其中定金110万元，现乙方因资金周转困难无法按约购买，甲乙双方就解除前述购房合同事宜约定如下：甲乙双方共同确认前述《购房合同》的实际购买人和义务履行人均为刘付某、邓某，刘付某、邓某均未能按原《购房合同》及变更后的付款时间支付相应房款；

甲乙双方经协商后均同意原《购房合同》于本协议签订之日起即告解除，原合同不再继续履行；乙方同意并承诺在本协议签订之日起即2016年1月20日内向甲方赔偿解除合同的违约金20万元，乙方未能按约支付前述款项的应向甲方加付未付款项每天千分之一的逾期利息直至违约金本息付清为止；甲方收齐上述款项后，乙方于2015年6月22日向甲方出具的借据作废，甲方、乙方就本次购房事宜的权利义务关系终结，甲方将不再追究乙方的违约责任。

由于陈某、梁某与邓某在2015年9月21日签订的《解除协议》中明确约定“向甲方赔偿解除合同的违约金20万元”，所以本案要胜诉的难度非常大。在接受刘某和邓某的委托后，通过阅卷发现清远市清城区人民*对本案并无管辖权，于是向清城区人民*提出管辖权异议，较终本案由清城区*移送天河*审理。在阅卷中，本律师还发现《解除协议》约定的是解除购房合同，而双方在2015年5月17日签订的是《购买合同》，且《解除协议》只有邓某一人签名，刘某对此并不知情。

根据这些有利信息，律师提出以下答辩意见：1、双方已经合法自愿解除2015年5月17日签订的是《购买合同》，且《购买合同》中并无约定违约责任，故陈某、梁某要求刘某、邓某承担违反《购买合同》的违约责任没有依据；2、双方自愿签订《解除协议》，表明双方均放弃了《购买合同》中的履行利益，且原告已经将涉案房屋转售于他人，在这种情况下，原告并没有遭受任何损失，故原告要求被告支付违约金没有法律依据；3、双方自愿签订《解除协议》，且原告已经顺利将涉案房屋转售于他人，被告并未有任何干涉，所以被告不存在违反《解除协议》约定的情形，原告要求承担20万元的违约责任没有依据。

对于处理房屋买卖合同纠纷案件，必须对房屋买卖合同内容进行严格的审查，以及对房屋合同的履行过程甚至每个细节进行仔细地审查。在本案中，被告未按照《购买合同》的约定支付购房款，确实存在一定的违约行为，并且其在《解除协议》中也承诺赔偿二十万违约金，这是对被告一方较不利的地方。

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