广州 白云区宅基地纠纷律师 鑫霆房地产顾问律师

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案例：

王某系密云某村村民。1999年底，王某因女儿上学急需现金，遂决定将其名下的位于本村名下的宅基地的地上房屋出售，经熟人介绍，王某与城里的居民宋某签订了房屋买卖协议，双方约定，宋某以10万元的价格购买王某所有的位于某村院落一处，包括四间北正房及三间东厢房。宋某支付房款后，王某将售卖房屋及院落交由宋某使用。后宋某花费了2万元对上述房屋进行了装修。2005年，因王某售卖的房屋被划入拆迁范围，王某遂找到宋某，以农村宅基地上房屋依法不能卖给居民为由，主张双方签订的房屋买卖合同无效，并要求宋某返还上述房屋及院落，遭到宋某拒绝。为此，王某将宋某诉至*，请求*确认合同无效，收回房产，并同意返还宋某已支付的房款10万元。较终，经过调解，宋某与王某达成协议，宋某归还王某房屋及院落，王某给付宋某房款、装修费、补偿款等共计50万元。

问：农村房屋可以自由买卖吗？

答：虽然从物权上来说，农村的民房是属于产权人的，产权人是可以自由处分的，但是因为农村建设的民房一般是建设在宅基地上的，而我国实行的是土地国有或集体共有的土地所有权制度，在“房地一体”的情况下，购买宅基地上的民房也就不可避免地要使用集体经济组织所有的宅基地，依照《土地管理法》的相关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，是本集体经济组织成员基于其身份而享有的特殊权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。所以很多居民为了实现田园梦与与农民所签宅基地房买卖合同因为违反了我国土地管理法的相关规定，扰乱了国家正常的土地管理秩序，是属无效合同。

广东鑫霆律师事务所**律师团队是广东鑫霆律师事务所专业房产律师团队，团队律师均名校毕业，执业经验丰富。邹强律师团队25年执业经验，专业代理房产买卖合同、承包合同、运输合同、二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，征地拆迁补偿纠纷及商铺租赁纠纷案件，多年来累积了丰富的执业经验及办案技巧。25年的执业精神赢得了当事人的充分信赖。

问：那如果我不买农村的民房，就只买宅基地，可以吗？

答：宅基地的买卖也是违反《土地管理法》的相关规定的，买卖宅基地的合同也是属于无效合同，村民使用的宅基地，是村集体经济组织为了**居者有其屋而无偿准予村民使用的土地，村民对其宅基地只有使用权，土地的所有权还是归集体所有的，所以宅基地是不能随意卖出的。当时，基于房地一体的制度，宅基地上的民房是可以在本集体经济组织成员内部进行买卖的，但一旦农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，依据相关法律规定，是不予批准的。因此农户在出卖宅基地使用权及地上房屋时，也应经过慎重考虑。

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