广州合同违约责任纠纷代理律师 鑫霆 二手房合同律师

房产买卖合同中，根本性违约情况有哪些？

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《合同法》*94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。”该条是法定解除的立法规定。该规定表明，法定解除权是指在合同成立以后，没有履行或者没有完全履行完毕之前，当事人一方通过行使法定解除权而使合同效力归于消灭的行为。

其特点是，由法律直接规定解除条件，当此种条件成就时，当事人可以解除合同。换言之，法定解除是一方当事人行使法定解除权的结果，在法定解除条件成就时，解除权人可以直接行使解除权，不必征得对方当事人同意。该条件就是在一方当事人严重违约，足以导致“不能实现合同目的”，才能解除合同。

所谓“不能实现合同目的”，是指当事人在订立合同时所追求的目标和基本利益不能实现。如果是合同内容某些条款欠缺或者合同履行中一方当事人存在轻微违约行为，但未给对方当事人造成重大损失，对这样的合同不分情况均作为解除的对象，将不利于市场经济的发展和促进社会财富的增加。

例如，一方当事人虽违约，但违约方愿意并且能够继续履行。特别是当事人已经履行合同的主要部分，另一方当事人不能行使法定解除权解除合同，应通过违约方承担违约责任、实际履行或者赔偿损失等补救措施使合同继续履行。而不能行使法定解除权，*不能判令双方消灭合同关系。《合同法》以一方当事人根本性违约，足以导致“不能实现合同目的”为限定作为限定另一方当事人享有法定解除权的条件，符合市场发展的需要，对于维护合同解除制度的严肃性、鼓励交易和保护合同当事人的权益与利益以及促进社会经济繁荣都具有重要意义。

本案中，房产公司在合同中的主要义务是如约向物价局履行交付办公大楼。同时，房产公司在履行主义务的同时，还应向物价局履行合同附随义务，如该办公大楼《国有土地使用权证》与《房屋使用权证》，对此附随义务的违反同样会导致物价局订立合同的目的不能实现。

由于违约责任从性质上是违反合同义务所产生的法律后果，所以合同义务也是合同责任的前提与基础。这就是说，如果房产公司没有依约履行建设并交付办公大楼的合同主要义务，物价局依据合同约定有权请求房产公司履行交付义务或者承担违约责任，也只有在房产公司违反合同义务的情况下，才能产生其应承担的合同违约责任。若双方办理土地使用权及房屋产权变过户已无法律上的障碍时，房产公司不构成根本性违约，不能强行判决双方消灭合同关系，而应通过违约方承担违约责任或者实际履行、赔偿损失等补救措施使合同继续履行。

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