广州市白云区房屋买卖合同纠纷律师

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案情简介：2005年，生效判决判令王某与开发公司所签购房合同解除，双方返还。2007年，周某购买该房并办理产权证。2012年，周某诉请王某腾房。此前，周某代理人王某表示，愿意代开发公司履行给付购房款义务，并将判决款项交至执行*。

*认为：

无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。从既判力相对性角度而言，生效判决只约束当事人和特定诉讼承继人，对于单纯的裁判标的物受让人不产生实体权利义务拘束力。但从生效判决执行力角度分析，生效判决的有效执行是***的**，除非由于善意取得等实体法律规则作用导致生效裁判失去执行基础，否则受让裁判标的物的物权人不得以妨碍生效裁判执行方式主张权利。

生效判决解除了与开发公司之间的房屋买卖合同关系，其对涉案房屋既不享有所有权，亦无基于买卖合同关系的合同债权，王某负有腾退涉案房屋义务，但王某履行腾房义务需与开发公司对生效判决履行同时进行。现无证据表明开发公司已自动向王某履行生效判决，而王某既未收到判决的执行款，亦未收到关于腾退涉案房屋具体时间的通知，虽周某委托代理人王某向执行*汇入退王某两套房款，但相关款项是否构成足额履行，有待于判决执行结果，且涉及开发公司利益，不宜在本案中予以确定，在此情况下，*难以确定王某应履行腾房义务的到期日，继而难以认定王某已对涉案房屋构成无权占有。周某虽系涉案房屋登记产权人，但其要求王某腾退涉案房屋尚不具备条件，*难以支持其相关诉讼请求。判决驳回周某诉请。

实务要点：购房合同解除后，在出卖方未履行返还购房款义务情况下，买受人不返还房屋的抗辩权可向购买该房屋的新的产权人行使。

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合同的效力问题是合同纠纷案件审理的前提，合同效力一旦认定错误，常常又会导致责任认定等方面的问题，进一步放大法律适用的错误。因此要审慎认定合同效力，正确适用合同法*五十二条的规定，除非违反了法律的效力性的强制性规定，一般不应轻易认定合同无效，以维护交易的稳定性。比如，城市房地产管理法*四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应报有批准权的**审批。对于转让划拨土地上房屋未经**审批的，我们认为，房屋买卖合同的效力不受影响，以转让划拨土地上房屋为内容的房屋买卖合同，自合同成立时生效。上述法条规定的审批行为，影响的是物权变动的效力，并不影响房屋买卖合同的效力。

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