广州市佛山市借名买房合同纠纷代理律师 鑫霆

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2011 年 9 月，李女士想购买位于深圳市南山区某房产，因她是非深户，没有购房资格，为此和丈夫与深圳某胜公**定代表人协商，自己出钱购买房屋，将产权登记在公司名下，待李女士在深圳某胜公司缴交满二年社保拥有深圳户口后，再将房屋产权过户到李女士名下。之后，李女士丈夫分批将购房款支付至深圳某胜公司及其法定代表人的账户，并一直居住在该房屋内。2015 年 3 月，因深圳某胜公司发生借款纠纷，被深圳某升公司告到*申请查封涉案房产，后深圳某升公司依据生效判决向*申请强制执行，*即将**涉案房产。李女士得知消息后起诉至南山*。

南山*经审理认为：原告李女士提交的承诺书、函件、短信记录、付款票据、占有房屋等一系列证据形成证据链，相互印证，足以证明涉案房产购房款是原告支付，并自 2011 年起一直居住使用，且原告与深圳某胜公司之间存在借名买房关系。因为借名买房本质上属于委托合同关系，当事人即便存在通过借名买房规避限购政策的行为，该行为没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在损害国家、集体或*三人利益的情况，故应认定有效。

对于原告要求确认涉案房产归原告所有，并要求停止执行的诉讼请求，南山*认为原告与深圳某胜公司之间虽存在借名买房关系，但涉案房产登记在深圳某胜公司名下，且已被查封并申请强制执行，而原告是规避政策购买房产，对于涉案房产登记在他人名下可能面临的不利后果应有所预见，参照较高人民*《关于人民*民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》* 17 条的规定，鉴于原告对于涉案房产未能办理过户登记手续存在过错，其请求不能对抗现有强制执行程序，故对于原告要求确权、办理过户并要求停止执行的诉讼请求，不予支持。办案法官对此表示借名买房风险多，不要存有规避政策、钻法律漏洞的侥幸心理，买房人一旦遭遇法律纠纷，将很难用法律手段来维权。

近日，深圳市中级人民*二审认为涉案房产登记在深圳某胜公司名下，原告与深圳某胜公司虽为借名买房关系，但双方实为债权债务关系，原告不能因其为借名人而主张对涉案房产享有物权。另一方面，涉案房产之所以登记在深圳某胜公司名下，是原告为规避当时的购房政策而为，其对此本身存在过错，应对房产登记在他人名下产生的不利后果有所预见。对房产未能及时过户的后果应自行承担，故驳回原告的上诉。

法官说法：借名买房是指房屋的实际出资人即借名人，借用他人（**人）的名义购房，并以**人的名义登记房屋所有权的行为。实际中，为了规避购房政策、转移财产逃避债务、简便手续、享受优惠等原因借名买房的情况很多。在**人因其他债务被起诉，导致房产被查封或执行后，借名人均会提出执行异议或提起诉讼，要求确认房产归借名人所有，并要求*停止执行。我们认为，**人和借名人关于借名买房的约定不具备物权生效条件，**人享有依据借名买房约定要求借名人将房屋过户给**人名下的权利，这是一种物权期待权，从本质来说是一种债权。

在这类执行异议之诉案件中，焦点问题为**人对于执行标的物权期待权是否应得到保护，该权利是否可以对抗债权人的债权。我们认为，执行异议之诉设立的目的，是要对利害关系人对执行标的之物权期待权进行保护，其原因在于，物权期待权从性质上虽仍属债权范畴，但该债权不同于一般的债权，利害关系人已经依据合同或约定履行了义务，其预期物权将确定地变动到其名下，在与申请执行人的一般债权的实现发生冲突时，法律**保护案外人的物权期待权。

而在借名买房的情况下，利害关系人对于借名买房可能存在的风险，包括登记在**人名下可能被转让、查封、**等风险应有所预见，因此，**人的物权期待权如存在 " 瑕疵 "，比如其取得物权期待权系违背或规避购房政策，或其对于未能取得真正的物权存在过错的情况下，其物权期待权不应对抗善意申请执行人的合法债权，法律应保护申请执行人，即债权人的合法利益。

广东鑫霆律师事务所房产案件代理范围：

全程代理购买商品房：①查询预购房屋权属状况；②参与订立定金协议（存量房屋买卖居间协议）；③参与订立存量房屋买卖合同；④审查合同及相关资料⑤支付购房款风险防控；⑥陪同参与银行面签；⑦：陪同参与网签⑧代理缴纳税款⑨代为履行过户手续⑩参与物业交接⑩在交易全过程为委托人提供法律咨询等；

2、全程代理出售商品房：①参与订立定金协议（存量房屋买卖居间协议）；②参与订立存量房屋买卖合同；③审查合同及相关资料④收取购房款风险防控；⑤陪同参与银行面签；⑥：陪同参与网签⑦代为履行过户手续；⑧参与物业交接；⑨在交易全过程为委托人提供法律咨询等；

3、纠纷解决：①解决商品房、二手房纠纷；②发送律师函；③代理起诉、出庭应诉等。

4、出具法律意见书：对房屋手续是否齐全、房屋产权是否明晰、房屋是否在租或存在权利瑕疵及房屋土地权属情况等出具法律意见书及风险提示。