广州萝岗区商品房买卖合同纠纷代理律师

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案例：

商品房买卖过程中，买卖双方签订预约合同的情形时有发生，就有这样一起案件，廖某与某房地产开发有限公司(以下简称某公司)签订商品房认筹协议后，又与李某签订更名协议，将房产转让给李某。谁料，不久该商品房项目土地因为其他案件被查封，造成房产不能实现更名，李某无奈之下将廖某及某公司告上法庭。日前，昌邑*开庭审理了此案，依法判决廖某与李某签订的房产更名协议解除，廖某返还李某购房款37万元及利息。

据了解，2014年11月，被告廖某与某公司签订商品房认筹协议一份，约定廖某认筹某公司开发的位于某房地产项目中的一套商品房。该商品房的建筑面积约为135平方米，房款计49.1万余元；协议签订当天，廖某交认购款49.1万余元。2015年3月，廖某签订商品房认筹协议后不久，便和原告李某签订了一份购房更名协议，约定廖某将上文提到的那套商品房以总房价37万元的价格更名于李某。此后，李某将全部购房款37万元一次性付给廖某。

李某与廖某签订更名协议时，廖某承诺将协调某公司及时完成购房合同更名，并将此前该商品房认筹协议及49.1万元的收款收据给付李某。更名协议左下方标明廖某收到李某购房款37万元整。可是更名协议签订后，该处房产迟迟不能更名，为了维护自己的合法权益，李某于是将廖某及某公司告上法庭。请求依法判决解除自己与被告廖某签订的购房更名协议，并返还全部购房款37万元及利息。

案件受理后，经*向当地相关部门查询，涉案房屋所在的土地自2013年5月起至今因其他案件被相应的*查封。

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日前，*开庭审理了此案，依法判决确认原告李某与被告廖某签订的购房更名协议解除；廖某返还李某购房款37万元及利息。

被告廖某与某公司签订的商品房认筹协议本质上是双方为进一步签订商品房买卖合同、实现交易成功为目的的商品房预约合同，该预约合同合法有效。原告李某与被告廖某签订的购房更名协议虽名为更名协议，实际履行中仍以实现签订商品房买卖合同、实现交易成功为目的，该更名协议亦合法有效。双方均应按合同约定行使权利并履行相应的义务。从被告廖某为原告李某出具的收据来看，被告廖某已收到原告李某购房款37万元。原告李某为实现签订商品房买卖合同这一目的，履行了向被告廖某交付购房款的义务后，被告廖某应根据约定履行相应的更名的义务，但被告廖某至今未履行该项义务。而且，即使被告廖某履行了相应的更名义务，但因涉案房屋土地早已被相关*查封，不具备签订商品房买卖合同的条件，原告李某与被告廖某签订的更名协议的合同目的无法实现，被告廖某构成根本违约。

商品房预约合同是开发商在其开发的楼房尚未办理预售许可证、不具备对外预售的法定条件的情况下，为拓展其所开发楼房的销路、锁定客源，而与买方签订的以促成双方签订商品房买卖合同、实现交易成功为目的的合同，不违反法律法规的规定，是合法有效的。

《合同法》*九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”《较高人民*关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》*二条：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民*应予支持。”本案中，原告履行了向被告缴纳房款的义务，被告一直未履行更名的义务，且在涉案房屋被查封的情况下，被告无法履行义务，致使双方合同目的无法实现，被告应承担违约责任。