天河*房产律师咨询电话

邹强主任律师团队咨询电话微信咨询号：2396684142

案例回顾：

（销售方）与黄某（买受方）签订关于翠苑公寓18幢丙单元201室房屋的买卖契约。销售方由周某签名并加盖单位公章，周某系华丰物资公司的法定代表人。2003年9月，周某领取了上述房屋的产权证。之后，周某又将上述房屋出售给朱某，双方签订了房屋买卖协议。2005年1月5日，朱某向市房管局申请领取该房屋的产权证。市房管局受理申请后，审查了房屋买卖契约、原产权证、契税完税证等材料后，核准该户房屋的产权转移过户。2005年1月7日，市房管局向朱某颁发了房屋所有权证。2005年8月12日，市中级人民*作出民事判决，终审判决认定本案讼争的房屋归朱某所有。2005年12月20日，黄某提起行政诉讼，认为市房管局的行政登记行为侵犯了自己的合法权益，请求*依法撤销颁发给朱某的房屋所有权证。

本案涉及两个房屋买卖合同，一个是黄某与华丰物资公司于2002年1月签订的，销售方由周某签名并加盖单位公章。另一个是周某与朱某于2005年1月签订的关于同一房屋的买卖契约。显然，黄某的房屋买卖合同签订在先，生效在先，且已实际履行。朱某的房屋买卖合同签订在后，生效在后，也已实际履行。所不同的是在*二个买卖合同签订时，卖方周某向买方朱某隐瞒了**个买卖合同，即房屋已卖予黄某的事实，用采取欺诈手段取得的以自己名字登记的房产证顺利将房屋卖予朱某。

广州鑫霆律师事务所专业代理 定金纠纷、房屋买卖合同违约金纠纷、因逾期交房、逾期过户、房屋面积缩水、房屋质量问题而追究其违约责任纠纷、一房多卖纠纷、二手房买卖纠纷，房屋租赁合同纠纷，离婚继承房产分割纠纷等等。

**个问题，周某在与朱某签订房屋买卖合同时采取了欺诈的手段，这是否必然导致该合同无效或被撤销？根据《合同法》的规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求变更或者撤销。本案案情不属于该条规定的情形，因为尽管周某在与朱某买卖房屋的过程中使用了欺诈的手段，隐瞒了真实的情况，但朱某的相关权利没有受到损害，其也未行使变更撤销权。同时，本案案情也不符合《合同法》关于以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益而导致合同自始无效的情况。换言之，周某与朱某签订的合同是有效的。

*二个问题，法律是侧重保护签订在先的合同还是侧重保护善意*三人的利益。这个问题从法理上讲，就是债权**还是物权**的问题。

签订在先的合同效力优于签订在后的合同，一房二卖时，**个买受人因买卖合同获得的权利**得到保护，法律会要求买卖双方继续履行**个买卖合同，而*二个买受人（买卖合同签订在后的买受人）只有通过债法中关于违约责任的条款追究一房二卖侵权人的合同责任，从而维护自己的权利。但是，上述情况有一个前提条件，就是两个买卖合同均没有进行产权转移的登记，不涉及物权问题，仅涉及债权问题。

一旦两个合同中有任何一个已经进行了产权的转移登记，一个买受人已登记为所有权人，那么在这种情况下，根据民法中的物权**原则，已取得房屋产权的买受人**受到保护，不论其是否签订买卖合同在先。当然，适用物权**原则也有一个前提条件，就是买受人必须为善意*三人，其主观上不存在与出卖人恶意串通，损害另一买受人合法权益的情形。

在分手案件中，借爹娘名买房究竟归谁？

广东鑫霆状师事件所地点：广州市越秀区农林下路81号新裕大厦25楼25A室；地铁：区庄站B2出口；

案情简介：前年孙老师买了一套45万元的商品房，此中贷款25万元，产权登记的是孙老师一个人的名字。客岁3月他完婚了，婚后并没有和老婆进行任何的书面财产商定，收入依然是各管各的，而房贷不断都是用孙老师的工资在还。但近来两人闹起了分手，老婆说屋子是共同财产，婚后加价部分该当属于双方投资所得，她应享有一半份额，而孙老师则以为屋子应该属于本人的个人财产，老婆基本没有权益分。

夫妻一方婚前以个人财产购置房屋并按揭贷款，产证登记在本人名下的，该房屋依然视为个人财产，相同的按揭贷款也为其个人债权。因而，该房屋该当属于孙老师的个人财产，其银行还贷该当属于个人债权，而房价的上涨基于这一根底也该当属于孙老师个人全部。但是假如孙老师无法证明双方之间的财产有所商定的话，那么夫妇就被视为到场了贷款的归还，虽然不改动个人财产的本质，孙老师却应该返还老婆以夫妻共同财产偿还的数额中的一半。

王老师承租单元的一套100号公房由小女儿王芳寓居。1993年房改时，王老师表现这套公房谁购置就归谁。王芳的两个哥哥和姐姐都无力购置，终由王芳购得。由于当时只能由承租人购置，所以此房本下来后登记在王老师名下。

1997年王老师老伴儿逝世。1999年王芳搬到单元分的屋子寓居，将100号房对外出租。2000年，王芳大哥的岳父抱病住院，由于100号离医院较近，大哥便借住100号一段时间。当时，王老师写下一份阐明：100号房实际归王芳，待到能过户时过户给王芳。2004年，大哥将100号房屋返还。王老师预备将房屋过户给王芳，但该房屋仍不容许上市买卖。于是王老师立下遗言：100号房由王芳承继。2015年初，王老师过世，王芳拿出公证遗言，盼望哥哥姐姐办理过户。二哥提出贰言，称属于王老师的份额由王芳承继，但属于老太太的份额，应由兄妹四人承继。无法，王芳征询状师恳求协助。

100号房的购房条约、、完税凭据等都由王芳持有，房屋自购置后至今也是由王芳实际占据、运用和支配。固然房屋不断登记在王老师名下，但实际人是王芳，双方构成了借名买房的执法关联。

2000年王老师写的阐明也表现王老师和王芳之间存在借名买房的执法关联，因临时不可以过户，待能过户时王芳办理过户手续。2004年，因仍不可以办理过户手续，王老师立下公证遗言，也是为了履行本人王芳过户的责任。

固然王老师有公证遗言，但不该按照承继来处置。该房产实际上是王芳的财产，不属于王老师的财产，王老师逝世后也不属于其遗产，不该该按照遗产处置。

 广东鑫霆状师事件所地点：广州市越秀区农林下路81号新裕大厦25楼25A室；地铁：区庄站B2出口；