广州小产权房律师 白云区宅基地房律师 拆迁补偿纠纷律师

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“小产权房能不能买？” 这个问题，一直以来都颇受争议。

想要搞明白这个问题，我们先来了解一下到底 “小产权房” 是如何定义的呢？

通俗意义上的小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡**或村**颁发，亦称 “乡产权房” 。但广义上，小产权房就是相对于商品房而言，不具有国家登记的不动产权属证书的，即为小产权房。小产权房都没有房产证吗？

其实不然。其实有部分小产权房也是具有产权证的，只是 “小产权房” 的产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡**或村委会颁发的。而这种性质的房产虽然具有房产证，可是并不拥有实际意义上的产权。小产权房没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局也不会予以备案，因此，此类房产不具有真正合法的有效产权证。相对于普通的商品房来说，具有**的价格优势，而且，在原关外的一些片区，商品房相对较少，因此，无论是投资还是自住，小产权房一直以来都受到不少购房客的关注。

小产权房是如何进行买卖交易的？

小产权房的交*程十分简单，买卖双方自愿达成协议，签署合同即可。目前的小产权房分为两大类，一种是大社区，另一种是*栋楼。社区的小产权房管理处一般都有过户、备案、水电过户等功能；*栋楼的买卖也有合同，有律师的见证，合同上会标注房产是如何进行交易的。所以，只要不私下交易，一般不会出现一房多卖的风险。

经典案例：2002年7月1日，画家李玉兰与农民马海涛签订了房屋买卖协议，约定购买某村房屋八间及院落，房屋价款45000元。 这样的房屋，俗称“小产权房”，泛指由乡镇**、村委会、开发商或者农民等联合或单独在农村集体土地修建，对外出售，但不能取得合法产权的商品性住宅。后来，宋庄要重新规划产业园区和道路，很多农家院落面临拆迁，按照现在的房价，房主会得到巨额的拆迁补偿。于是，2006年12月，马海涛向*起诉要求确认双方签订的房屋买卖协议无效，返还房屋。该请求获得北京市*二中级人民*的终审支持。

2007年12月，*判决，房屋买卖协议无效，李玉兰腾退房屋，但*同时认定马海涛为导致协议无效的主要责任方，应对李玉兰的经济损失进行赔偿。判决马海涛支付李玉兰房屋及添附部分价款93808元。¨ 在房屋合同被判无效后，李玉兰于2008年向法庭提出反诉，要求马海涛赔偿经济补偿金48万元。经审理，通州*认为，李玉兰作为买受人的经济损失，其金额的计算应该基于出卖人因土地升值或拆迁补偿所获的利益，以及房屋现值和原价的差异所造成损失两因素予以确定。该房屋的市值评估约为26万元。最后，*判房屋所有人马海涛赔偿买房李玉兰经济损失185290元，约占房屋市值的70%。

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