广州白云合同律师 农村房屋买卖合同无效需要哪些认定条件

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2010年3月5日，马某与张某签订农村宅基地使用权买卖合同，约定：张某以70万元的价格将其位于某镇某村的宅基地的使用权出售给马某兴建住房；如遇拆迁，双方各占全部补偿的50%，包括回迁房及现金。该合同另有注明：购房款柒拾万元，张某已收。注明内容上另有按压指印。后，马某在涉案院落原有五间老房的南侧投资新建两排正房。2015年7月9日，张某与案外人张某某作为涉案宅基地及房屋的产权人分别签订住宅房屋拆迁安置补偿协议及补充协议。

根据协议，张某享有的拆迁利益包括拆迁补偿款150余万元、总面积为198.49平方米的回迁房三套。2015年7月31日，马某与张某签订欠条一份，内容为：“今有张某欠马某壹百贰拾万元正，欠款原因：张某在自家某镇某村院落建房，当时从马某处借走现金壹百贰拾万元正，本人承诺拆迁款到位后马上返还马某”。关于该份欠条，张某认可该份欠条的签订是为了解决合作建房，但主张存在胁迫情形；马某主张该份欠条实际上是双方关于拆迁利益划分协商的结果，欠条中载明的120万元涵盖了包括购房款在内的各项损失，与其所诉是同一法律关系。现马某向本院起诉，要求判令：双方于2010年3月5日签订的宅基地及房屋买卖合同无效；张某返还购房款70万元、赔偿房屋增值损失20万元、补偿拆迁利益的70%（计77万元）。

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*一审认为：原告马某在签订宅基地使用权转让协议时并非涉案宅基地所在地的村民，且至今仍非该集体经济组织成员，故双方之间签订的农村宅基地使用权买卖合同因违反土地管理法的强制性规定应属无效。双方当事人在涉案院落拆迁之后签订的欠条实际上是双方达成的拆迁利益分配方案，是双方关于拆迁利益划分协商的结果。

张某虽主张欠条存在胁迫情形，但其未提供相应的证据予以证明，*依法不予采信，故其应当按照约定履行给付义务。遂判决马某与张某签订的农村宅基地使用权买卖合同无效，张某于本判决生效后十日内给付马某拆迁利益120万元。

张某不服一审判决，提出上诉。中级人民*经审理后认为，张某主张欠条系其受胁迫所签，但未就此提交证据加以证明，*对其该项主张不予支持。结合该案证据和当事人陈述可以认定，张某、马某于2015年7月31日签署的欠条是双方当事人的真实意思表示，该欠条名为借还款，实为解决拆迁补偿等问题所签，马某亦认可该欠条与其所诉系同一法律关系，系双方协商的结果，包含了购房款的返还问题。因此，双方当事人均应按照达成的合意行使权利，履行义务。遂判决驳回上诉，维持原判。