广州花都区刑事辩护律师

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“订金”和“定金”，哪个可以退？

一房多卖，各买受人均要求继续履行的顺序为：已办理过户登记（已过户登记的有权要求确认所有权已转移）—>已办理预告登记（在登记有效期内有权请求继续履行）—>已经交房—>已申请过户—>先办理网签或预售备案—>合同成立在先。恶意抢先办理过户或预告登记的，不能**于已交房买受人；查封期间占有，不能对抗申请查封买受人。涉及其他人顺序的，追加其他人参加诉讼。

连环买卖均未办理过户登记的，较终买受人起诉签约人协助办理过户的，追加其他当事人为*三人参加诉讼，并判决依次办理过户登记，*三人抗辩理由成立的，驳回较终买受人诉求。尚未办理过户登记，买受人只享有债权不享有物权（只能要求办理过户手续，不能要求确认所有权）。买受人起诉要求办理过户手续的，应在举证期限内递交购房资格证明。借名买房有效，借名人享有债权不享有物权（只能要求办理过户手续，不能要求确认所有权，要求过户的必需具备购房资格），**人擅自出售房屋，借名人无权追回。

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我们把福利房买卖合同分为三种情形：1.约定将来取得商品房房产证后买卖合同方才生效的合同；2.约定将来取得商品房房产证后办理物权转移登记的合同；3.未约定以将来取得商品房房产证后作为合同生效条件或者作为履行过户义务条件的合同。

**种情形属于合同法规定的附生效条件的合同，这个生效条件就是具备卖方取得商品房房产证（更准确的说是具备办理物权转移登记条件），附上这样的生效条件并不违反法律、行政法规强制性规定。生效条件成就前，合同成立但不生效；生效条件成就后，除非具有其他导致合同无效的情形，否则当卖方取得商品房房产证进而生效条件成就时，合同合法有效。即便买方在合同生效前就已预先支付全部或部分购房款，也属自愿处分行为，不因此影响合同效力。

*二种情形是基于对合同履行障碍的认识和预判基础上，对卖方履行义务期限的合理约定，这样的约定首先避免了因法律上和事实上履行不能而使卖方承担不合理的违约责任，也不会导致买方在起诉后因法律上和事实上履行不能而被*依据《合同法》110条驳回诉讼请求，此时履行义务不存在履行障碍，不但不违反法律、行政法规强制性规定，甚至都不违反房产管理调控政策，也不损害公共利益，自然合法有效（因其他原因导致合同无效的情形不在考虑范围内）。这一模式不但不损害公共利益，反而值得充分肯定、鼓励。

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