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案例1:
2018年5月6日讯,丈夫狄先生为借钱,指使他人冒充妻子牛女士公证卖房。牛女士发现自己的婚前个人房产被卖,遂提起诉讼。*现审结此案,判决确认该房屋买卖合同无效。
牛女士称办理结婚登记一年多后,其夫狄先生以讨债为名离家。三个月后,她接到房屋中介公司电话,称该房屋已出售并办理了网签过户手续。牛女士携带家中房产证,到*查询,得知当月11日孙某持委托授权公证书,将该房屋办理了网签手续。而孙某所持房产证是伪造,被*没收。在用以出售该房屋的公证《授权委托书》复印件上,有狄先生与牛女士的签名。牛女士发现这并非本人签名,是有人冒名**替。她找到公证处,要求核查并撤销《授权委托书》。公证处向*出具了要求中止房屋过户登记的材料,但为时已晚,该房屋已被过户到买方房地产公司名下,并核发了房产证。
牛女士认为,狄先生盗窃其房产证、身份证、户口本,雇用他人冒名**替、伪造她的签名授权;而孙某明知委托授权是冒名取得,故意隐瞒出售过户牛女士的婚前个人房产,非法处分其财产;房地产公司则恶意买受,再次抵押、转手第三方逃避经济风险和法律责任,恶意为之。而该房屋是她一住房,且一直在居住。为此,牛女士请求*确认孙某以其委托授权人身份与房地产公司签订的房屋买卖合同无效。
经*合法传唤,被告狄先生、孙某未到庭参加诉讼。而被告房地产公司不同意牛女士的诉求,称当时孙某持有售房公证委托书、产权证、牛女士的身份证等,公司尽到了谨慎注意义务。公司为购房支付230万元、税费10万元,交*程中履行了法定程序,无重大过失,属于善意购买。对此*认为,涉案房屋是牛女士婚前个人财产,狄先生指使他人冒充牛女士,办理了委托孙某申请该房屋的出售、过户等的委托书公证。孙某对此知情,明知自己没有代理权,仍恶意地以牛女士的名义与房地产公司签订买卖合同,显属无权代理。而根据*查明的事实,孙某与房地产公司存在关联关系。这家专业房地产经纪公司应知该房屋交易价格明显低于当时市场价值,却未举证证明其曾实地查看、与被代理人牛女士沟通等,且在房屋过户后才付购房款,不能证明其善意。最后,*判决确认孙某以牛女士名义与房地产公司所签房屋买卖合同无效。
邹强律师从事法律行业近25年,1992年毕业于重庆西南政法大学,刑法学硕士法学硕士。系*婚姻法、民事诉讼、公**、合同法、经济法律师,为广州地区律师事务所**律师。在刑事辩护、婚姻案件、房地产纠纷、合同法等法律纠纷积累了丰富的办案经验,以对案情分析*特、思维敏捷获得广大当事人的一致认可。
案例2:
李先生与王女士在2016年登记结婚后,夫妻俩共同出资买下一套房子。一年后,李先生私自将这套房屋卖给自己与前妻所生的儿子,并签订《房地产买卖合同》,将房屋以买卖方式过户到子女名下。王女士后来得知这个事情后,很生气,以既不知情也不同意为由,把李先生及其子女告上*,要求确认房屋买卖无效,并还给王女士一个公道。律师说法:
可以肯定的是,这个房屋买卖合同是没有效力的。可以从以下4个方面分析:**,根据婚姻法的相关规定夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,归夫妻共同所有;夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有,约定应当采用书面形式;由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋,房屋权属证书登记在一方名下的,应当认定为夫妻共同财产。本案中,李先生与王女士没有对房屋的归属作过任何约定。因此,根据上述法律规定,李先生和王女士买的房屋显然属于夫妻共同财产。
*二,未经王女士同意,李先生擅自出卖属于夫妻共有房产的行为是否有效?
依据《物权法》规定,处分共有的不动产,应当经全体共同共有人同意意;并且无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回。上述法律规定确保了不动产所有权人享有物权的**性。也就是说该房屋的出售是需要经过李先生和王女士都同意,如果王女士一方不同意,有权追回房屋。
*二,婚姻法规定:夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。也就是说丈夫或妻子在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。有一种情况是因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定;但是非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商、取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意*三人。
本案中,出卖夫妻房产显然不属于“因日常生活需要而处理夫妻共同财产”的情形,那么李先生在王女士不知情的情况下,私自将夫妻房产“出卖”,显然违反了婚姻法的上述规定。
*四,国民法通则规定:共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但*三人善意、有偿取得该项财产的,应当维护*三人的合法权益;对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。因此,该房屋买卖合同无效。综上,本案房屋是属于李先生和王女士夫妻共同财产,李先生未经王女士同意,擅自将该房产“出卖”给子女,而子女亦非善意、有偿取得诉争房产,因此该买卖行为无效。