广州海珠区房屋租赁合同纠纷律师 鑫霆 装修合同 承包合同 买卖合同律师事务所

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房屋租赁合同属于持续性合同，一般约定了几个月到几年的租赁期。但在合同履行过程中，难免出现市场租金行情变化、承租人居住或经营需求变化等情况，导致出租方或承租方提出提前解除合同的要求，从而引发纠纷。

对此，*采取的处理原则是，出租人因租金上涨等自身原因要求解除合同的，属不诚信行为，不予支持，承租人要求继续履行合同的，*一般予以支持。承租人单方搬离房屋的，不具有单方解除合同的效力，如果出租人也愿意解除合同，*可判决解除合同，由承租人承担违约责任；如果出租人坚持不解除，*不宜强制承租人必须使用房屋，可以直接判决解除租赁合同，要求承租人就提前解约给出租人造成的损失承担赔偿责任。

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商业用房的租赁市场上，存在着一种特殊的租赁现象——带照租赁，即出租人将租赁房屋及以租赁房屋为经营场所办理的营业执照一并提供给承租人，承租人不仅可以使用租赁房屋，还可依据出租人的营业执照载明的经营范围，在租赁房屋中经营，因此，带照租赁的租赁合同实际上包含了提供营业执照和提供房屋供他人使用两部分内容。

营业执照的使用属于行政监管的范畴，所以一般来说，不会影响房屋租赁合同的效力。但需注意，因国家对于涉及国计民生、国家利益、社会公共利益等的项目设置了限制经营和特许经营制度，若承租人使用出租人提供的营业执照进行经营的范围包含了国家限制经营、特许经营的活动，则属于擅自变更经营主体，会对市场秩序造成破坏，影响国家、集体利益以及社会公共利益，所以该类带照租认定无效。

出租人将房屋交付承租人后，因双方产生纠纷导致房屋空置的，承租人是否应当承担空置期间的房屋租金或使用费，是实践中*引发争议的问题。原则上，只要承租人未将房屋交还出租人，即使空置，只要房屋仍处在承租人的实际控制下，承租人就应当负担实际交还房屋之前的房屋租金或使用费。

出租人在起诉要求承租人腾退房屋的同时，可以一并要求承租人承担房屋空置期间的租金或房屋使用费。具体的费用标准由*根据房屋是否符合合同约定的使用条件、诉讼中评估鉴定期限延长的原因、当事人过错程度等因素予以确定。

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承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民*按照下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。