广州番禺区认购合同纠纷律师 鑫霆白云区房产合同律师

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房屋租赁合同属于持续性合同，一般约定了几个月到几年的租赁期。但在合同履行过程中，难免出现市场租金行情变化、承租人居住或经营需求变化等情况，导致出租方或承租方提出提前解除合同的要求，从而引发纠纷。我院2014至2016年上半年审结的742件房屋租赁合同纠纷案件中，因一方当事人提前解约引发的纠纷297件，占比40%。

对此，*采取的处理原则是，出租人因租金上涨等自身原因要求解除合同的，属不诚信行为，不予支持，承租人要求继续履行合同的，*一般予以支持。承租人单方搬离房屋的，不具有单方解除合同的效力，如果出租人也愿意解除合同，*可判决解除合同，由承租人承担违约责任；如果出租人坚持不解除，*不宜强制承租人必须使用房屋，可以直接判决解除租赁合同，要求承租人就提前解约给出租人造成的损失承担赔偿责任。

商业用房的租赁市场上，存在着一种特殊的租赁现象——带照租赁，即出租人将租赁房屋及以租赁房屋为经营场所办理的营业执照一并提供给承租人，承租人不仅可以使用租赁房屋，还可依据出租人的营业执照载明的经营范围，在租赁房屋中经营，因此，带照租赁的租赁合同实际上包含了提供营业执照和提供房屋供他人使用两部分内容。营业执照的使用属于行政监管的范畴，所以一般来说，不会影响房屋租赁合同的效力。

但需注意，因国家对于涉及国计民生、国家利益、社会公共利益等的项目设置了限制经营和特许经营制度，若承租人使用出租人提供的营业执照进行经营的范围包含了国家限制经营、特许经营的活动，则属于擅自变更经营主体，会对市场秩序造成破坏，影响国家、集体利益以及社会公共利益，所以该类带照租认定无效。

因出卖方违约导致合同解除时，购买方主张可得利益损失时，以出卖方在网上发布的房屋现售价作为计算依据，可以得到*支持

案情简介：2006年5月8日，赵建青、李文荣与澳华公司签订佳世客地下商业街网点《认购合同》。双方约定赵建青、李文荣以1640万元的价格购买澳华公司开发的佳世客地下商业街网点800平方米。合同签订当日赵建青、李文荣已依约付款200万元，合同已实际履行。因澳华公司未按协议约定开工等原因导致合同无法继续履行，赵建青、李文荣诉至*，请求判令解除合同，返回购房款及利息，同时要求赔偿房屋现市场价与原认购价款的差价。一审中，关于涉案房屋的现价认定问题，因澳华公司拒不配合鉴定部门进行价格鉴定，赵建青、李文荣提交了澳华公司在**房网上发布涉案商铺的出售价为每平方米75000元，以此作为计算房屋增值的依据，得到*支持。澳华公司提起上诉，上诉至山东省高级人民*。

*认为：关于澳华公司是否应赔偿赵建青、李文荣经济损失5317073元问题。本院认为，澳华公司违反《认购合同》的约定，构成违约，澳华公司应承担违约责任。虽然《认购合同》对违约责任的承担与违约金计算标准有约定，但原审经过合理的利益考量，认为该合同约定的违约金计算标准过低，不足以弥补赵建青、李文荣的实际损失，并以实际损失为限进行适当调整是正确的。由于澳华公司拒不配合鉴定部门进行房屋价格鉴定，依法应当承担举证不能的法律后果。赵建青、李文荣提交的经过公证的澳华公司在**房网上发布的涉案商铺出售价为每平方米75000元，应作为认定本案所涉房屋价值的依据。原审对赵建青、李文荣的实际损失以其已交购房款与未交购房款的比例同涉案商铺的增值情况确定为31.7073万元是妥当的。

广东鑫霆律师事务所**律师团队是广东鑫霆律师事务所专业房产律师团队，团队律师均名校毕业，执业经验丰富。邹强律师团队25年执业经验，专业代理房产买卖合同、承包合同、运输合同、二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，征地拆迁补偿纠纷及商铺租赁纠纷案件，多年来累积了丰富的执业经验及办案技巧。25年的执业精神赢得了当事人的充分信赖。