广州市白云区二手房买卖纠纷代理律师 鑫霆 天河区房产律师

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案例： 甲某与乙某于2017年3月1日签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲某向乙某购买位于某小区几幢几梯几零几室的房屋一套，价格为200万元；甲某于签订本合同之日支付1万元定金，于2017年4月25日过户前支付120万元，过户完成后3日内余款付清；任何一方违约的，支付房价10%的违约金。甲某如约在合同签订之日支付了1万元定金，2017年3月5日，乙某打电话给甲某称家里人不同意卖房，自己名下只有一套房，自己房子不卖了，同意退还1万元定金，并补偿部分款项给甲某以解除合同。甲某则明确表示仍要继续履行合同。

之后，乙某处一直没有任何消息，2017年4月25日下午1点多，乙某突然打电话给甲某称已经到不动产交易中心，要求甲某马上过来办理过户登记手续。甲某以较快的速度赶到不动产交易中心，但工作人员告知当天的交易号码已经被取光了。后双方均在不动产交易中心停留，发生争执。大约在下午4时左右，工作人员称有号码可以取了，但告知当天肯定来不及办理过户登记手续了。于是双方便各自离开。

2017年4月26日，甲某起诉要求继续履行合同，并提出财产保全措施，要求查封涉案房屋。后查明，涉案房屋已被乙某在*采取查封措施前过户给案外人丙。一审庭审中，乙某申请中介证人出庭，证明在4月25日下午，系甲某不愿意支付房款，导致无法办理正常过户登记手续，即系甲某违约不予支付房款，并非乙某违约。因涉案房屋已转移给案外人丙，故甲某在庭审中将原诉请继续履行合同变更为支付违约金。

一审*判决：乙某向甲某支付房价10%的违约金。乙方因不服一审*判决提起上诉，在二审过程中，甲某因考虑债权实现效率等因素与乙某达成调解：乙某向甲某支付16万左右违约金。本案案情可以说是扑朔迷离，到底谁违约看似非常模糊，其实我们认为本案中违约责任主体的认定还是非常明确的。在该案的办理过程中，也有观点认为，本案合同未能得到实际履行，原因在于甲某的违约行为，合同约定在过户前支付120万元，而甲某没有在过户之前支付合同约定的120万元房款，因此，*应当驳回甲某的诉讼请求。

广东鑫霆律师事务所房产案件代理范围：

全程代理购买商品房：①查询预购房屋权属状况；②参与订立定金协议（存量房屋买卖居间协议）；③参与订立存量房屋买卖合同；④审查合同及相关资料⑤支付购房款风险防控；⑥陪同参与银行面签；⑦：陪同参与网签⑧代理缴纳税款⑨代为履行过户手续⑩参与物业交接⑩在交易全过程为委托人提供法律咨询等

2、全程代理出售商品房：①参与订立定金协议（存量房屋买卖居间协议）；②参与订立存量房屋买卖合同；③审查合同及相关资料④收取购房款风险防控；⑤陪同参与银行面签；⑥：陪同参与网签⑦代为履行过户手续；⑧参与物业交接；⑨在交易全过程为委托人提供法律咨询等

3、纠纷解决：①解决商品房、二手房纠纷；②发送律师函；③代理起诉、出庭应诉等。