一方私自出卖夫妻共有房产，买卖合同有效吗 广州专业合同法律师

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夫妻一方擅自出卖共有房产，另一方不赞同的状况下，交易条约有效吗？

案例：市民赵密斯在句容买了一套90多平方米的二手房，当时售价70多万元。条约签了，首付款也给了，没想到短时间内房价噌噌涨，卖家后悔了，要求认定条约无效。原来，赵密斯购置的屋子是在对方夫妻名下，而与赵密斯签署条约的是夫君张某。房价上涨后，张某称卖房老婆不知情，因而条约属于无效条约。只是，赵密斯表现在签署条约的现场专门要求张某给老婆打电话，确认其对卖房一事知情。何况，屋子另有20多万的债权，是拿赵密斯的首付款还清的。

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剖析：从赵密斯反应的状况来看，卖家张某的老婆不能够对卖房一事不知情，这是一同**的由于房价上涨，卖家毁约的状况。赵密斯可以通过法律途径要求卖家持续履行购房条约。

依据《条约法》*114条*2款的文义表述，“违约形成的丧失”无疑是执法规则较为明确且较为紧张的衡量违约金高低的**。因而，在条约排除后实用违约金场所，自应以因违约排除条约所形成的丧失作为衡量违约金过高的根底**。

同时，该当思索到条约的履行状况和当事人的差错水平。在我国《条约法》接纳严厉责任为归责规定的条件下（即只需违约即应承当违约责任），那么在一个曾经几近履行完毕的条约与尚未履行的条约中，违约举动所导致的结果是显着差别的，因而履行水平自应成为衡量的要素之一。相同，当事人的差错水平也是该当考量的紧张要素，违约方是歹意违约照旧不对违约，间接决议违约金的赔偿性和处罚性功用的相互消长。

《条约法》*113条还规则了可得长处丧失的补偿题目，因而在衡量违约排除条约形成丧失时，假如排除权人全部或许部分履行了条约，则亦应思索可得长处丧失。由此可见，参照《条约法》*114条*2款处置过高违约金时，应进一步参照《条约法表明（二）》*29条*1款关于“当事人主张商定的违约金过高恳求予以得当减少的，人民*该当以实际丧失为根底，统筹条约的履行状况、当事人的差错水平以及预期长处等综合要素，依据公平规定和老实信誉规定予以衡量”的规则。该规则根本席卷了《条约法》中关于违约金认定方面的主要要素，该当可以妥当公平川处理违约金过高的题目。

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